Сдача в аренду ипотечной квартиры. Работает ли эта схема в России?


Если отбросить всю воду, написанную в книгах Кийосаки серии “Богатый папа”, в сухом остатке останется только один реальный метод заработка, который он использовал: покупал недвижимость в ипотеку и сдавал в аренду. Это работало в США благодаря низким процентным ставкам. Но США и Россия – две большие разницы. Все хотят сдавать квартиру и не работать, а вот будет ли это работать в российских условиях? Давайте посчитаем!

Я сразу отбрасываю Москву, квартиры в Москве сдавать нерентабельно, они не отбиваются никогда. За цену однушки в Москве можно купить остров или жить в отеле всю жизнь. Для расчета мы возьмем ближнее Подмосковье в двух вариантах: новостройка и вторичка. Я посчитаю на реальном примере своей однокомнатной квартиры в Люберцах.

Новостройка:

С отделкой она мне обошлась в 3200. От момента подписания договора до получения денег от аренды я прождала 17 месяцев. Это упущенная выгода, ее надо прибавить к цене для объективного сравнения со вторичкой.

Сдаю я однушку за 30 минус коммуналка – 28 тысяч в месяц на руки получается. Таким образом, затраты на такую квартиру составляют примерно 3,7 миллиона рублей. Рентабельность сдачи при 100% времени в году в аренде и сохранении квартиры в хорошем состоянии (что технически сложно, но реализуемо) 9% годовых.

Вторичная недвижимость:

Хрущевки аналогичной площади с косметическим ремонтом можно найти за 3,6 млн. Будет подальше от метро, ну и плюс в хрущевке жить – совсем другое дело. Я не знаю, можно ли ее легко сдать – никогда не была в хрущевке, честно говоря. С учетом, что понаехов все-таки больше, чем квартир, предположим, что ее можно сдать почти за те же деньги, ну пусть за 26 тысяч. Рентабельность 8,5%.

В общем, варианты сопоставимы, разве что новостройку потом можно продать дороже и если покупать за кэш, то дешевле получается. Но вернемся к вопросу ипотеки.

Декларируемые банками в рекламе 9-10 процентов по ипотеке вам удастся получить только с белой стабильной зарплатой и поручителями, в общем случае 12% годовых – это минимум, который следует закладывать.

Вот что получается, если предположить, что добрый банк даст нам ипотеку без стартового взноса (чего никогда не будет)

Как видите, даже если впрячься в кабалу на 25 лет, все равно надо больше десятки каждый месяц доставать из своего кармана и в итоге заплатить за 3 квартиры, купив одну. Сложный процент – он такой!

Попробуем от обратного, найдем минимальный стартовый взнос, чтобы выходить в ноль, сдавая ипотечную квартиру.

Как видите, где-то миллион двести тысяч рублей надо вынуть из кармана, чтобы впрячься в кабалу на всю жизнь и получить однокомнатную квартиру в Подмосковье на выходе.

При этом должны быть соблюдены следующие условия:

  • Квартира должна быть всегда сдана
  • Цены не должны падать
  • Понаехи должны более 20 лет аккуратно обращаться с вашим жильем, чтобы не пришлось делать ремонт
  • Цены на квартиры в Московском регионе не должны упасть, иначе все это глупо
  • У вас всегда должны быть в запасе деньги на случай непредвиденных обстоятельств

Все это напоминает историю про осла и султана, не находите? В общем, сама идея заманчивая, но не в Рашке, ребята, не в Рашке…

Комментарии:

  • 06.10.2014 at 06:38
    Permalink

    Знакомые на Алексеевской, знаешь недалеко от Останкино, 3 года назад взяли однушку за 6 лямов рублей. Рисковали правда, от дома был ещё один фундамент. В ипотеку обошлась бы за 7 плюс отделка, итого 8 лямов. Теперь сдают её за 30 тру в месяц. Если даже делать косметический ремонт раз в 5 лет, то можно отбить вложения и получить эту хату за 30 лет. Желающих снимать в таком районе однушку предостаточно.

    Reply
    • 06.10.2014 at 13:26
      Permalink

      30 лет, лол, внукам на свадьбу

      Reply
      • 06.10.2014 at 16:32
        Permalink

        Ну хоть внукам! Ты то уже стареешь, сама говорила что теперь не прихотлива в содержании, а значит обойдёшься зарплатой мужа. А квартирой хоть детей или внуков порадуешь. Тебе только ради них остаётся жить.

        Reply
      • 19.12.2014 at 11:19
        Permalink

        Алис, а ты где именно в Люберцах взяла? Хотя бы где к чему ближе – к Жулебино, Некрасовке или Томилино?

        Reply
        • 20.12.2014 at 18:09
          Permalink

          в центре, к Некрасовке ближе

          Reply
    • 06.10.2014 at 16:36
      Permalink

      А на наследство родителей рано надеешься. Сегодня выяснилось что они на нормальную работу уже не могут тебя устроить, а завтра что кроме тебя ещё несколько наследников.

      Reply
  • 06.10.2014 at 16:11
    Permalink

    Ну учитывайте вы инфляцию. Прожил 7 лет в съёмной хате, за это время стоимость аренды выросла почти в 3 раза, стоимость самой квартиры тоже выросла хз во сколько раз. Для хозяев же ипотечные взносы не изменились бы (в моём случае это была бабкохата)

    Reply
    • 06.10.2014 at 17:33
      Permalink

      а кто сказал, что цена всегда будет расти?
      с 2007-8 года, например. цена квартир в Москве упала. аренда если и подросла, то совсем чуть-чуть

      Reply
      • 06.10.2014 at 18:17
        Permalink

        в Питере с 2005 по 2012 год аренда росла стабильно. Не вижу ни одной причины, почему она не должна расти дальше.

        Reply
  • 06.10.2014 at 20:05
    Permalink

    Сдавать вообще не выгодно, было выгодно в 2000-е, сейчас уже нет. Зато можно покупать по цепочке несколько строящихся 1-кмн. квартир в относительно глубоком замкадье с ипотечной схемой. Причем есть застройщики, который дают рассрочку.
    Я вот заключил договор долевого участия в прошлом сентябре как только продажи открыли на 1,8 млн (однушка 39 кв.м. стадия начало стен), предоплата 900, и 900 нужно было заплатить до конца июня, в итоге заплатил 900 в конце июня, 16 июля подписал передаточный акт, и в конце августа получил свидетельство. Только продавать не буду, я ж себе купил, первое жилье. Я не инвестор, я только учусь. И так можно на 5-10 миллионов несколько квартир покупать с ипотекой 40/60%. Просто с ипотекой выгоднее – финансовый рычаг работает, можно еще одну лишнюю стройку держать, а то и две. Правда, много бумаг и инстанций получается, в Тай на ПМЖ не уехать. Думаю, что 15% доходность будет.
    Хотя все деньги в недвижку тоже вкладывать не стоит.

    Reply
    • 06.10.2014 at 20:16
      Permalink

      а платить будет Аллах, надо понимать?

      Reply
      • 06.10.2014 at 21:23
        Permalink

        Спрос на новые квартиры есть почти везде, потому плохого жилья еще много.
        Можно даже переуступку прав раньше сдачи сделать, вроде как еще выгоднее получается.

        Reply
  • 07.10.2014 at 18:50
    Permalink

    Путинская, гниющая православная помойка скоторашка окончательно скатилась в унылое говно: проживающих за чертой бедности уже стало больше 18 миллионов (недавно было ещё только 15) и эти показатели занижены как минимум вдвое. Углубилось и расслоение общества.
    Обо всём этом на днях в Думе рассказал депутат Рашкин и открыто заявил, что если таковая тенденция продолжиться и дальше, то гражданской войны России по украинскому сценарию не избежать! Все приведённые им цифры уже почти достигли критической отметки за которой неизбежно следует смута.
    Короче – скоторашке по ходу дела п…ц. А тут ещё цена на нефть продолжает падать и бюджет пополнять нечем, и значит нечем проводить индексацию пенсий, зарплат бюджетников, поддерживать социальные программы.
    А народ в массе своей уже успел привыкнуть к зажиточному образу жизни – поездки в Турции-Тайланды, кредиты, машины, телевизоры-плазмы и всё такое. Народу вся эта хрень, что начала твориться вряд ли понравиться…

    Reply
    • 07.10.2014 at 21:01
      Permalink

      Да что ж вам всем там в уши-то напели? В Украине революция не из-за бедности, и из-за того, что Янык нас не слушался и была опасность узурпации власти. Революция когда-нибудь обязательно возникнет в России. Может вырастет какое-нибудь умное поколение (как у нас), может просто “низы не хотят, верхи не могут”. В России нет легитимного способа смены власти и то, что за свои права никто не хочет бороться… ну народ такой, ладно, но “терпець урветься” ))) Я не верю в эволюционное развитие политической и общественной системы в России. Сам факт, что все косят от армии и никто не собирается погибать за Путина, факт, что незнакомые люди не улыбаются друг другу и не помогают, факт, что крут тот, кому законы не писаны – это приговор обществу. Встряска неизбежно произойдёт и переоценка ценностей. Жаль, что на это будет тяжело смотреть.

      Reply
      • 07.10.2014 at 21:37
        Permalink

        Ну, если посмотреть и послушать на Ютубе некоторых сепаратистов того же Мотороллы, то складывается стойкое впечатление, что единственным побудительным мотивом заставившим их взять в руки оружие была бедность и безысходность вкупе с накопившейся злостью.

        Reply
        • 07.10.2014 at 21:45
          Permalink

          Бедность и безысходность Мотороллы никак не связана с Украиной. Он – гражданин России :) Теперь уже почивший в бою с нашими “киборгами”.

          Reply
          • 07.10.2014 at 22:04
            Permalink

            Так среди его дол…ёв много было местных, клюнувших на “рюзкэмир” и понадеявшихся, что банальной махновщиной можно наладить экономику.
            А разве Мотороллу уже утилизировали?

          • 08.10.2014 at 19:32
            Permalink

            На выходных говорили, что в очередном бою за донецкий аэрпорт ликвидировали и Мотороллу. В эту мясорубку почему-то лезет много их командиров. Может, уже и правда российских солдат отозвали.

      • 07.10.2014 at 22:30
        Permalink

        Лана, я ничего не имею против Украины, но революция там произошла во многом из-за бедности. Будь у украинцев столько нефти, сколько у россиян – революции бы скорее всего не было. Меньше было бы заинтересованных в революции лиц. Меньше людей пошли бы под пули. меньше было бы полностью отчаявшихся людей. Посмотри на ВВП на душу населения в России и в Украине. И не просто, а по паритету покупательной способности – то есть с учетом того, что “в Украине всё гораздо дешевле”. В России $14 800 на человека в год, в Украине $3 900. И мы не говорим про Питер и Москву, мы сравниваем Украину и Россию в целом, иначе соотношение было бы ещё более неравным. И это не потому что в России так всё хорошо, просто Украина одна из беднейших стран в мире. И дело здесь просто в том, что в России больше ресурсов, которые экспортируются заграницу. Всё банально. Ты веришь в некую “великую нацию украинцев”, которые умнее всех, лучше всех и так далее, но это не так. Все народы одинаковые. Нет плохих или хороших народов. И человек по своей природе слаб – мало кто задумывается на несколько ходов вперед, если деньги есть сейчас. Будут деньги – к сожалению большинству будет наплевать сколько воруют, кто ворует и так далее, и к чему это “когда-то там” приведет. Кстати от того, что возник такой конфликт между Россией и Украиной проиграют больше всего именно обе эти страны, потому что являются крупными торговыми партнерами. К сожалению хорошего в ближайшее время будет мало в России и в Украине, если не будет диалога. А я думаю его не будет в итоге. Конфликт будет только нарастать. И санкции против России будут только нарастать. В России принимаются решения не самыми умными людьми, а самыми лояльными президенту, который боится потерять власть и потом за коррупцию сесть за решетку. Вот недавно Ротенбергу (который давний друг Путина) разрешили арестованное в Италии имущество компенсировать за счет бюджета РФ. 30 млн долларов. В СК, в нормальном, заинтересуются же как такие законопроекты одобряют – не замешан ли президент в этом. В общем всё будет плохо, но зато весело.

        Reply
        • 08.10.2014 at 19:33
          Permalink

          Я знаю, какие люди были на Майдане. Это не бедные, это средний класс. И если мы не говорим о том, что в Украине как-то всё иначе и по-особенному, то неужели на Сахарова и на Болотную вышли люди из-за бедности? )))

          Reply
          • 08.10.2014 at 22:14
            Permalink

            На Сахарова и Болотную вышли люди разные, но на этом всё и закончилось. Если бы люди вышли сегодня, причин не расходиться было бы ещё больше. Например, очень серьезные проблемы в экономике, каких ещё не было в 2012. И ещё неизвестно как бы всё закончилось. Будут выборы в Госдуму в 2016 новые. Кто знает – вполне может случиться, что следующий удар Единая Россия и Путин уже не выдержат.

          • 08.10.2014 at 23:07
            Permalink

            Ну речь-то у нас шла о том, что как-то странно одновременно утверждать и в том, что украинцы никакие не особенные и требовать отставки президента, который вдруг захотел стать диктатором, стали из-за бедности и безысходности, а в Москве значит смены диктатора захотели тоже бедные и убогие? )))
            Ну да, в Украине это удалось и в 2004м и в 2014м (у нас вообще хорошо это получается ))). В этом наверное разница. Но они не выходили требовать себе какие-то материальные блага. Это именно необходимость главенства права, институт сдержек и противовесов, справедливый суд, борьба с коррупцией. Это требования среднего класса, которые уже приобрёв имущество хотят гарантии защиты своих прав и прав собственности.
            Вам просто не видно издалека.

          • 09.10.2014 at 01:11
            Permalink

            И в Украине и в России захотели смены власти люди разные. И бедные и богатые. Беззаконие бьет по всем, но больнее по бедным. Поэтому когда бедных много, революция произойдет с большей вероятностью. Ну никуда ты ни денешься, Лана, от экономического фактора. Почти всем революциям в истории предшествовал сильный экономический кризис. Вряд ли бы Путин удержался у власти 15 лет, если бы не запредельно высокие цены на нефть в нулевые. А идея твоя о том, что “украинцы самые великие” и так далее – для меня это что-то в стиле “женщины самые великие” или “кудрявые самые великие” или “старшие братья в семье самые великие”. Хотя нет – “женщины самые великие” – я согласен. Хороший лозунг, а со всеми остальными нет.

          • 09.10.2014 at 19:33
            Permalink

            Ну про “украинцы самые великие” вы же сами придумали и мне приписываете. Я говорю о том, что вижу. То, что вам в это верить не хочется – я знаю. Но для того, чтобы поверить, вам надо самому убедиться.
            Вот в Грузии ВВП при Саакашвилли вырос в 4 раза. Вы в это верите? Я почти уверена, что нет, потому что не хочется. Но это сухие цифры )))

          • 09.10.2014 at 21:20
            Permalink

            И пожалуй у меня ещё один вопрос. А Гонконг бедный? )))

          • 09.10.2014 at 22:11
            Permalink

            Гонконг не бедный )))))) А СТУДЕНТЫ ВЕЗДЕ БЕДНЫЕ !!!!!!!

          • 10.10.2014 at 00:01
            Permalink

            “А студенты везде бедные”… что же вы российские клише на цивилизованные страны переносите? ;)

          • 09.10.2014 at 14:28
            Permalink

            Я еще поверю, что средний класс в США – это не бедные люди. Или в Британии. Но в Украине и в России средний класс – это конечно не нищета, но это бедные люди на самом деле. Или у вас понятие бедноты сравнимо с чем? Сытые люди никогда не ходят бастовать. Нигде. Всегда ходят недовольные, чьи права ущемляют, кого обкрадывают и тд. Пора бы уже понять это. Сытых всегда все устраивает. У меня есть знакомые в Украине, они на самом деле сытые. И сейчас они уехали греться на юга на полгода в Океанию. Вот это средний класс. А те кто пошел на майдан – нищебродие.

          • 09.10.2014 at 19:35
            Permalink

            На Майдане был к примеру директор украинского офиса Майкрософт – наверное, очень бедный человек. София Ротару во время оранжевой революции. Руслана, Вакарчук…
            Они сытые, но их права ущемляют. Хотя я понимаю, что вы меня не услышите, потому что не хочется.

          • 09.10.2014 at 22:09
            Permalink

            Это отдельные имена. Единичные люди. А кто составляет всю толпу????????? НИЩЕБРОДЫ. Вот вам и ответ. А меньшинство – это так для красоты и для затравки толпы. Думай что пишешь.

          • 09.10.2014 at 22:20
            Permalink

            Нищим вечно не сидится, потому как у них времени вагон, их все обижают и власти, и правительства, и законы и т.д. вот они и выходят потоптаться да поорать, чтоб их нищую долю услышали. А нужно пахать, а не ждать у моря погоды. А пахать они тоже не умеют, нищие всегда считали что им все должны – и власти и государство и правительства и тд. Они такие несчастные вышли бороться за права)))))) По=хорошему такие толпы нужно было разгонять сразу же. Янукович ступорылил и слабину дал. Нищих нужно … об стол головой чтоб знали свое место.

          • 10.10.2014 at 00:05
            Permalink

            Это тоже проблема России. До сих пор в ней не было буржуазной революции, восставало только быдло, которое с голоду умирало.
            Декабристов и нынешние правые силы противопоставляют народу и лишают сплочённости с массой, поэтому революция проваливается.
            Просто буржуазная революция произошла несколько сотен лет назад в западной Европе. В Украине она происходит сейчас, а в России… когда-нибудь обязательно произойдёт )))))

          • 11.10.2014 at 00:26
            Permalink

            Господи, раньше дураки только другим дуракам могли дурь свою нести на кухне, а теперь им интернет дали. Висмут, уймись, тут нет собутыльников

          • 13.10.2014 at 10:45
            Permalink

            Увы и ах, а блог стал менее интересным за последние полгода. Видимо автор устал от бреда.

  • 07.10.2014 at 23:03
    Permalink

    Алиса, а зачем купила-то квартиру? Расчеты верные, смысла инвестирования в жилую недвижимость никакого

    Reply
    • 08.10.2014 at 22:47
      Permalink

      так я же за кэш купила. смысл в наращивании пассивного дохода

      Reply
      • 11.10.2014 at 00:22
        Permalink

        Что это за пассивный доход, который не превышает банковский депозит? Это не доход, это компенсация инфляции и более геморрная, чем депозит в банке

        Reply
  • 08.10.2014 at 20:14
    Permalink

    Когда курс дойдет до 43-45руб за бакс и выше тогда квартиры люди перестанут брать не то что в ипотеку а даже просто покупать. Не будет никакого смысла. В стране упадет все – главное – смысл тратить деньги. Потому как почти все у нас импорт – а значит взлетит в цене минимум на 25%, а то и на все 30-40% отдельные товары. З.п. не вырастут. Народ перестанет тупо тратить деньги. Будут выживать. Вот тогда начнется веселуха.

    Reply
  • 16.01.2015 at 18:18
    Permalink

    Бакс уже 65. Все застройщики отчитались о пиковых продажах.
    Наблюдаем дальше…

    Reply
  • 06.12.2015 at 05:16
    Permalink

    Общий вывод аналогичен предыдущему итогу ипотека для покупки квартиры и дальнейшей сдачи не выгодна.

    Reply

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *