Домой Недвижимость Сдача в аренду ипотечной квартиры. Работает ли эта схема в России?

Сдача в аренду ипотечной квартиры. Работает ли эта схема в России?

676
40

Если отбросить всю воду, написанную в книгах Кийосаки серии “Богатый папа”, в сухом остатке останется только один реальный метод заработка, который он использовал: покупал недвижимость в ипотеку и сдавал в аренду. Это работало в США благодаря низким процентным ставкам. Но США и Россия – две большие разницы. Все хотят сдавать квартиру и не работать, а вот будет ли это работать в российских условиях? Давайте посчитаем!

Я сразу отбрасываю Москву, квартиры в Москве сдавать нерентабельно, они не отбиваются никогда. За цену однушки в Москве можно купить остров или жить в отеле всю жизнь. Для расчета мы возьмем ближнее Подмосковье в двух вариантах: новостройка и вторичка. Я посчитаю на реальном примере своей однокомнатной квартиры в Люберцах.

Новостройка:

С отделкой она мне обошлась в 3200. От момента подписания договора до получения денег от аренды я прождала 17 месяцев. Это упущенная выгода, ее надо прибавить к цене для объективного сравнения со вторичкой.

Сдаю я однушку за 30 минус коммуналка – 28 тысяч в месяц на руки получается. Таким образом, затраты на такую квартиру составляют примерно 3,7 миллиона рублей. Рентабельность сдачи при 100% времени в году в аренде и сохранении квартиры в хорошем состоянии (что технически сложно, но реализуемо) 9% годовых.

Вторичная недвижимость:

Хрущевки аналогичной площади с косметическим ремонтом можно найти за 3,6 млн. Будет подальше от метро, ну и плюс в хрущевке жить – совсем другое дело. Я не знаю, можно ли ее легко сдать – никогда не была в хрущевке, честно говоря. С учетом, что понаехов все-таки больше, чем квартир, предположим, что ее можно сдать почти за те же деньги, ну пусть за 26 тысяч. Рентабельность 8,5%.

В общем, варианты сопоставимы, разве что новостройку потом можно продать дороже и если покупать за кэш, то дешевле получается. Но вернемся к вопросу ипотеки.

Декларируемые банками в рекламе 9-10 процентов по ипотеке вам удастся получить только с белой стабильной зарплатой и поручителями, в общем случае 12% годовых – это минимум, который следует закладывать.

Вот что получается, если предположить, что добрый банк даст нам ипотеку без стартового взноса (чего никогда не будет)

Как видите, даже если впрячься в кабалу на 25 лет, все равно надо больше десятки каждый месяц доставать из своего кармана и в итоге заплатить за 3 квартиры, купив одну. Сложный процент – он такой!

Попробуем от обратного, найдем минимальный стартовый взнос, чтобы выходить в ноль, сдавая ипотечную квартиру.

Как видите, где-то миллион двести тысяч рублей надо вынуть из кармана, чтобы впрячься в кабалу на всю жизнь и получить однокомнатную квартиру в Подмосковье на выходе.

При этом должны быть соблюдены следующие условия:

  • Квартира должна быть всегда сдана
  • Цены не должны падать
  • Понаехи должны более 20 лет аккуратно обращаться с вашим жильем, чтобы не пришлось делать ремонт
  • Цены на квартиры в Московском регионе не должны упасть, иначе все это глупо
  • У вас всегда должны быть в запасе деньги на случай непредвиденных обстоятельств

Все это напоминает историю про осла и султана, не находите? В общем, сама идея заманчивая, но не в Рашке, ребята, не в Рашке…